Nouvelle législation concernant la vente groupée dans le cadre d’un crédit hypothécaire

La loi du 5 novembre 2023 contient diverses dispositions en matière d’économie (notamment les dispositions concernant la vente commune d’assurances et de crédit hypothécaire) et a été publiée le 11 décembre 2023 au Moniteur belge. Cette loi entre en vigueur le 1er juin 2024.

Quel est le contenu de la nouvelle législation ?

La nouvelle législation concerne :

• les demandes de crédit hypothécaire introduites auprès du prêteur, à partir du 1er juin 2024.
• l’assurance incendie et/ou l’assurance solde restant dû pour lesquelles une réduction conditionnelle est accordée par le prêteur dans le cadre d’un crédit hypothécaire.
• la réduction conditionnelle sur un crédit hypothécaire pour l’utilisation d’un compte bancaire auprès d’un organisme financier précis => ce type de réduction conditionnelle n’est PAS d’application chez Vivium.

La nouvelle législation ne s’applique pas au portefeuille de crédits hypothécaires existant, c’est-à-dire aux demandes de crédit introduites avant le 1er juin 2024.

Quelles sont les dispositions introduites par la nouvelle législation chez Vivium?

• Les réductions conditionnelles pour l’assurance incendie et pour l’assurance solde restant dû (ASRD) doivent être stipulées et traitées individuellement. Il ne peut plus exister de formule « package ».
• Les réductions conditionnelles pour l’assurance incendie et l’ASRD sont octroyées en raison de l’existence de ces produits et sont annexées (liées) au crédit hypothécaire.
• Les avenants de cession de bénéfice au profit du prêteur doivent être transmis au prêteur.
• Durant le premier tiers de la durée totale du crédit hypothécaire, la réduction conditionnelle pour l’assurance incendie/l’ASRD est octroyée lorsque les polices d’assurance sont souscrites auprès du prêteur-assureur.
• Au terme du premier tiers de la durée totale du crédit hypothécaire, l’emprunteur doit maintenir des couvertures contre le risque d’incendie et de décès. Ces polices d’assurance sont :  
  • soit souscrites auprès du prêteur-assureur 
  • soit souscrites auprès d’un autre assureur au libre choix de l’emprunteur pour autant que la police d’assurance ait au moins une couverture similaire au contrat précédent souscrit chez le prêteur-assureur. Lorsque l’emprunteur fait usage de son droit de changer d’assureur après le premier tiers de la durée du contrat de crédit, le prêteur est tenu de maintenir la réduction conditionnelle du crédit hypothécaire, sans frais supplémentaires.

Quelles sont les exceptions possibles à cette nouvelle législation ?

Exception concernant l’assurance incendie pour un crédit hypothécaire déjà en vigueur

Pendant le premier tiers de la durée totale du crédit hypothécaire, l’assurance incendie peut malgré tout être résiliée et remplacée par une police auprès d’un autre assureur, avec maintien de la réduction conditionnelle sur le crédit hypothécaire, lorsque :

• l’assurance incendie est résiliée par l’emprunteur suite à une augmentation des primes supérieure à l’adaptation de l’indice ABEX.
• l’assurance incendie est résiliée par le prêteur-assureur après la survenance d’un sinistre.

Dans ces deux cas, l’emprunteur doit proposer une assurance incendie souscrite auprès d’un autre assureur. Cette assurance incendie doit avoir une couverture au moins équivalente au contrat d’assurance précédant souscrit chez le prêteur-assureur. Le prêteur dispose d’un délai d’un mois pour évaluer et refuser/accepter les garanties du nouveau contrat d’assurance proposé.

En cas de refus, les motifs de refus doivent clairement être notifiés à l’emprunteur.

En cas d’acceptation, l’emprunteur remet au service crédits hypothécaires l’avenant de cession de bénéfice en faveur Vivium signé par lui et par la compagnie d’assurances. Si cet avenant n’est pas remis dans les temps au prêteur, la réduction conditionnelle sera définitivement supprimée en raison de l’absence d’annexion d’un contrat d’assurance incendie.

Exception concernant l’assurance incendie et l’ASRD lors de la mise en place d’un nouveau crédit hypothécaire

Lors de l’introduction d’une nouvelle demande de crédit hypothécaire, le demandeur peut présenter au prêteur une assurance incendie et/ou une ASRD d’un autre assureur.

Vivium doit accepter cette (ces) police(s) et octroyer la (les) réduction(s) conditionnelle(s) pour autant que :

• le contrat d’assurance présente des garanties de couvertures au moins équivalente aux garanties d’un contrat d’assurance souscrit chez Vivium
• la prime d’assurance est inférieure ou égale à la prime chez Vivium.  

Le prêteur dispose d’un délai d’un mois pour évaluer et refuser/accepter les garanties du nouveau contrat d’assurance proposé.

Ce procédé doit impérativement avoir lieu avant l’émission de l’offre de crédit. 

En cas de refus, les motifs de refus doivent clairement être notifiés à l’emprunteur, par exemple : notification de la ou des garantie(s) manquante(s)

En cas d’acceptation, l’emprunteur remet au service crédits hypothécaires l’avenant de cession de bénéfice en faveur Vivium signé par lui et par la compagnie d’assurances. Si cet avenant n’est pas remis au prêteur avant la fixation de l’acte de crédit ou de l’acte sous seing privé, la réduction conditionnelle ne sera pas appliquée en raison de l’absence d’annexion d’un/des contrat(s) d’assurance (incendie et/ou ASRD).

Qu’est-ce qui ne s’applique pas à Vivium dans le cadre de cette nouvelle législation ?

La réduction conditionnelle pour l’utilisation d’un compte bancaire auprès d’un organisme financier précis n’est pas d’application chez Vivium. 

La législation permet à l’emprunteur de changer d’organisme bancaire après le premier tiers de la durée totale du contrat de crédit hypothécaire avec maintien de la réduction conditionnelle.

Lorsqu’ une domiciliation pour les remboursements mensuels du crédit hypothécaire est imposée par le prêteur, cette domiciliation doit toutefois rester maintenue.

Chez Vivium, l’emprunteur est obligé de procéder au remboursement de son crédit hypothécaire par la mise en place d’une domiciliation SEPA. Cette domiciliation doit être effectuée à partir d’un compte bancaire belge dont au moins 1 emprunteur en est titulaire.

Libre choix pour chaque contrat de service auxiliaire

La charge de la preuve concernant le libre choix de l’emprunteur dans la conclusion d’un contrat de service auxiliaire, dans le cadre d’un crédit hypothécaire, incombe au prêteur et à l’intermédiaire de crédit.

Opportunité

Cette nouvelle législation permet au preneur d’assurance de changer plus facilement d’assureur car celui-ci n’est lié à l’organisme prêteur que pendant le premier tiers de la durée du contrat de crédit (par tranche de crédit !) et il conservera la réduction conditionnelle sur le crédit hypothèque au terme du premier tiers de la durée totale du crédit.  

Cela vous offre l’opportunité de développer votre portefeuille d’assurances.

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Votre account manager se fera un plaisir de vous aider. Vous trouverez également cette communication sur V-Connect > Newsletter.